Makelaar

In Noorwegen is de makelaar verplicht een neutrale tussenpartij te zijn en zowel de koper als de verkoper van goede raad te voorzien. Er is hier dus geen verschil tussen een verkopende en kopende makelaar. Het is vaak de verkoper die een makelaar in de arm neemt, en hier dan ook de kosten voor draagt.

Het is uiteraard ook mogelijk om zonder makelaar een woning te kopen. Het is dan wel aan te raden het koopcontract op te laten stellen door een Noorse advocaat, zodat u er zeker van bent dat u een goed koopcontract ondertekend.

Bezichtigen

Als koper is men verplicht de woning voor aanschaf te bezichtigen. Voor eventuele schade of gebreken die men bij een grondige inspectie had kunnen ontdekken, kan achteraf geen schadevergoeding geëist worden. Neemt u, indien mogelijk en wenselijk, eventueel een bouwkundig persoon mee die u kan adviseren.

De verkopende partij heeft een zogenaamde 'informatieplicht' en is hierdoor verplicht de koper te informeren over gebreken waar hij van op de hoogte is. Wanneer dit niet gebeurt en deze gebreken later aan het licht komen, kan de verkoper hier voor aansprakelijk gesteld worden. In de praktijk is het moeilijk om aan te tonen dat de verkoper van deze gebreken op de hoogte was.

Een verkoper kan een 'eierskifteforsikring' tekenen. Dit is een verzekering die (een gedeelte van) deze aansprakelijkheid voor de verkoper dekt. Wanneer dit het geval is, heeft de verkoper een vragenlijst moeten invullen waarin hij de toestand van de woning beschrijft. Deze vragenlijst is vaak bij de verkoopopgave gevoegd.

Prospekt - Verkoopopgave

Een makelaar maakt van elk eigendom een prospekt waarin de woning beschreven wordt. Hier worden o.a. de volgende punten beschreven:

• Gårds- en bruksnummer; het perceelnummer van het object

• Bouwjaar

• Grootte van de woning en het perceel
  

• Aantal kamers, vaak met de gebruikte materialen voor vloer, muur en plafond

• Water aan- en afvoer

• Hoe de woning verwarmd wordt

• Perceel in pacht of in eigendom

• Algemene beschrijving van de staat van de woning

• Bij boerderijen: Wanneer er konsesjon nodig is voor de koop, of er odel op de boerderij rust, moet dit ook in de verkoopopgave aangegeven worden.

• Verdere bepalingen of beslissingen die belangrijk zijn voor het eigendom.

• Wanneer er bij het tekenen van het koopcontract al een deel van de koopsom geëist wordt, dient dit in de verkoopopgave of op het bodformulier vermeld te worden.
  

Bieden

Voor de aanschaf van een eigendom in Noorwegen dient de koper een schriftelijk bod (bud) af te geven. Dit bod is bindend zodra het aan de verkoper is doorgeven. Een afgegeven bod wat nog bij de makelaar ligt, en nog niet bekend is gemaakt aan de verkoper kan nog teruggetrokken worden. Wanneer het bod bekend is gemaakt aan de verkoper is het bindend tot afloop van de geldende termijn (budfrist) en is gerechtelijk gelijk aan een koopovereenkomst. 

De budfrist kan vrij gekozen worden, maar moet in ieder geval zo lang zijn dat de makelaar de tijd heeft om de verkoper te benaderen en ook anderen die een bod hebben gedaan hierover te informeren.

Het staat de verkoper vrij ieder willekeurig bod aan te nemen of af te slaan. Dit kan betekenen dat een bod geaccepteerd wordt, ondanks dat er al hoger geboden is. Biedt daarom ook nooit op 2 woningen tegelijk, het kan zijn dat bij beide het (bindende!) bod geaccepteerd wordt!

Iedere geïnteresseerde kan informatie opvragen over het uistaan van één of meerdere boden, de namen van medebieders worden echter niet vrij gegeven. Tijdens het bieden wordt elke bieder op de hoogte gehouden van het aktuele hoogste bod. Wanneer de verkoper het bod accepteert, is dit voor beide partijen bindend, en geldt dit als een overeenkomst.

Degene waarvan het bod geaccepteerd is, heeft het recht de bodrondes in te zien. Zowel de bedragen die geboden zijn, de tijdstippen waarop dit gebeurde en de namen van de bieders worden hierbij bekend gemaakt. Andere partijen in de bodronde kunnen na afloop wel de geboden bedragen en de tijdstippen inzien, maar niet de namen van de bieders.

Tekenen van het contract

Het tekenen van het contract vindt vaak binnen relatief korte tijd na acceptatie van het bod plaats. Voordat deze getekend wordt, dienen de koper en verkoper beiden een voorstel voor het contract te krijgen. In het contract kunnen geen nieuwe zaken staan die niet eerder waren afgesproken. Wanneer dit wel het geval is, kan dit een basis vormen voor het opnieuw onderhandelen van het hele – of delen van het – koopcontract. Wanneer er onduidelijkheden zijn over het contract is het belangrijk dat deze voor het ondertekenen opgehelderd en eventueel veranderd worden. Na het tekenen van het contract is het zeer moeilijk om dingen te veranderen waarvan men voor het tekenen al op de hoogte was.

Het is vrij normaal dat er een 10% aanbetaling geëist wordt bij het tekenen van het contract. Wanneer dit het geval is, moet dit uit de informatie blijken die gegeven wordt voor een bod geaccepteerd wordt – bijvoorbeeld de verkoopopgave of het biedingsformulier.